工业地产不同于商业地产。它是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工制造厂房、物流仓库、产业园及研发楼宇等。
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供产业运营服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
通常，工业项目的目标客户，分为两类：一是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型企业；二是预备上市的公司购置独立办公楼。商业地产的目标客户以个人或公司为单位的经营者或投资者。经营者又分为制造业经营者、品牌商和部分配套商户（租户），这些客户群体对地块的面积、功能等的要求都不一样。
